연장재계약 후 임차인의 대항력은?

연장재계약 후 임차인의 대항력은?

 

 

 

 

 

 

관련 법조항:

• 민법 제329조 (질권의 우선권)
• 민법 제330조 (전세권의 우선권)
• 민법 제331조 (저당권의 우선권)
• 민법 제621조 (임차권의 대항력)

 

 

사례:

임차인이 4년 거주 후 쌍방 합의하에 계약을 연장하려고 합니다. 임대인이 임대사업자이어서 묵시적 갱신이 안되고 계약서를 재작성하자 합니다. 임차인 거주 중 임대인이 후순위로 주택담보대출을 실행하였다면, 계약 갱신 후에 임차인의 순위에 변동이 있을까요?

 

질문:

1. 계약을 연장할 때 임차인의 우선순위는 어떻게 될까요?
2. 보증금을 인상하는 경우 임차인의 우선순위는 어떻게 될까요?

 

 

답변:

1. 임차인의 우선순위는 계약을 연장한 당시를 기준으로 합니다. 따라서, 계약을 연장할 때 임대인의 부동산등기부등본을 발급받아 다른 제한물건이 없는지 확인한 후, 계약서를 작성하고 확정일자를 받으면, 종전 임차인의 지위가 그대로 유지됩니다.
2. 보증금을 인상하는 경우, 종래 보증금에 대해서는 종래대로 우선순위가 유지됩니다. 그러나, 인상한 보증금은 계약을 연장한 당시의 제한물권보다 후순위로 됩니다.

 

 

해설:

민법은 질권, 전세권, 저당권의 우선권을 규정하고 있습니다. 질권은 채권을 담보하기 위하여 채권자 또는 제3자가 채무자의 물건에 설정하는 권리이고, 전세권은 임대차의 일종으로서, 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 그 대가로 차임(보증금과 월세)을 지급하는 것을 내용으로 하는 물권입니다. 저당권은 채권을 담보하기 위하여 채권자 또는 제3자가 채무자의 부동산에 설정하는 권리입니다.

 

임차권은 민법상 물권이 아니므로, 제한물권에 우선하지 않습니다. 따라서, 임차인이 계약을 연장할 때 임대인의 부동산등기부등본을 발급받아 다른 제한물건이 없는지 확인하고, 계약서를 작성하고 확정일자를 받는 것이 중요합니다.

 

보증금을 인상하는 경우, 종래 보증금에 대해서는 종래대로 우선순위가 유지됩니다. 이는 종래 보증금은 계약을 연장하기 이전에 설정된 권리이기 때문입니다. 그러나, 인상한 보증금은 계약을 연장한 후의 권리이기 때문에, 계약을 연장한 당시의 제한물권보다 후순위로 됩니다.

 

 

 

 

 

결론:

임차인이 계약을 연장할 때는 임대인의 부동산등기부등본을 발급받아 다른 제한물건이 없는지 확인하고, 계약서를 작성하고 확정일자를 받는 것이 중요