임대차계약 체결 시점에 따라 대항력이 없을 수 있을까요?
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등)
사례:
2014년 12월 31일 영등포에서 상가건물을 보증금 8천만원과 월차임 6백만원에 5년간으로 계약을 하고 사업자등록을 하였습니다. 그런데 2018년 3월 1일에 건물이 매매되어 양수인으로부터 건물을 명도해 달라는 해지 통고를 받았습니다. 임대차 계약기간 등이 건물 양수인에게 승계되지 않나요?
질문:
임대차계약 체결 시점에 따라 대항력이 없을 수 있을까요?
답변:
네, 임대차계약 체결 시점에 따라 대항력이 없을 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항에 따르면, 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력을 갖습니다. 대항력을 갖춘 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.
그러나, 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) 제2항에 따르면, 환산보증금이 일정 금액(서울 6억 1천만원)을 초과하면 2015년 5월 13일 이후에 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 대항력을 갖습니다.
귀하의 경우, 2014년 12월 31일에 임대차계약을 체결하였으므로, 환산보증금이 일정 금액을 초과하더라도 대항력을 갖지 못합니다. 따라서, 새로운 임대인은 임차인에게 점포를 비울 것을 요구할 수 있고, 임차인은 양수인에게 대항할 수 없습니다.
다만, 귀하께서는 5년 계약 기간을 지켜주지 않고 건물을 매매한 임대인(매도인)을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
결론적으로, 귀하의 경우 새로운 임대인의 명도 요구에 응하거나, 임대인(매도인)과의 협상을 통해 합의점을 찾을 수 있습니다.
추가 설명:
임대차계약 체결 시점에 따라 대항력이 없을 수 있는 이유는, 2015년 5월 13일 이후에 대항력의 요건이 강화되었기 때문입니다. 이전에는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록만 하면 대항력이 생겼지만, 현재는 환산보증금이 일정 금액을 초과해야 대항력이 생깁니다.
이러한 규정은 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이지만, 임대차 계약의 안정성을 저해한다는 지적도 있습니다.
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