전차인도 소액임차인의 최우선변제권 행사 가능해요!

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전차인이 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 전차한 경우, 전차인도 경매절차에서 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조의2제2항: 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인은 임차인의 지위를 승계한 것으로 본다.
• 주택임대차보호법 제8조제1항: 소액임차인은 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있다.
• 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결: 전차인이 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 전차한 경우, 전차인은 전차 후 상당한 기간 내에 전입신고를 한 경우 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있다.

 

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질문:

임대인의 동의를 얻어 ｢주택임대차보호법｣상 대항력을 갖춘 임차인으로부터 주택을 전차하였는데, 경매절차에서 전차인인 저도 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

답변:

네, 전차인인 귀하도 경매절차에서 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따르면, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인은 임차인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서, 귀하가 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 전차한 경우, 귀하는 임차인의 지위를 승계한 것으로 보아 경매절차에서 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

다만, 전차인이 최우선변제권을 행사하기 위해서는 전차 후 상당한 기간 내에 전입신고를 하여야 합니다. 이는 전차인이 단순히 임차인의 지위를 승계한 것으로 볼 뿐, 실제 임차인이 된 것이 아니라는 점을 고려한 것입니다.

따라서, 귀하의 경우에도 전차 후 상당한 기간 내에 전입신고를 하였다면 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있을 것입니다.

 

다만, 전입신고 기간은 법률에서 특별히 정하고 있지 않으므로, 통상적으로 전차 후 6개월 이내에 전입신고를 하는 것이 안전합니다.