보증금액 감액해도 소액임차인 최우선변제권 행사 가능해요!

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임차인이 처음 임대차계약을 체결할 때는 보증금이 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았지만, 이후 보증금을 감액하여 소액임차인 요건에 해당하게 된 경우, 최우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제8조제1항: 소액임차인은 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다.
• 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결: 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다.

 

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질문:

임차인 甲은 임대인 乙과 임대차계약을 체결하였습니다. 甲은 처음 임대차계약을 체결할 때 보증금 액수가 많아 소액임차인 요건에 해당하지 않았으나 그 후 새로 임대차계약을 하면서 보증금을 감액하여 소액임차인 요건에 해당하게 되었습니다. 이 경우 甲은 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

답변:

네, 甲은 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제8조제1항에 따르면, 소액임차인은 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다. 여기서 소액임차인이란 임대차보증금이 주택의 가격의 2분의 1을 초과하지 아니하는 임차인을 말합니다.

 

대법원 판례에 따르면, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다.

 

따라서, 甲의 경우에도 새로운 임대차계약이 통정허위표시에 해당한다는 등의 사정이 없는 한 감액된 보증금액수에 따라 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

다만, 보증금을 감액한 임대차계약이 통정허위표시에 해당하는지 여부는 개별적인 사정에 따라 판단될 수 있습니다. 따라서, 보증금을 감액한 임대차계약을 체결한 경우, 최우선변제권을 행사하기 위해서는 임대차계약이 통정허위표시에 해당하지 않음을 입증할 수 있는 증거를 확보해 두는 것이 바람직합니다.