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전차인, 계약갱신요구권이 있을까?
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권)
사례:
동물병원에 shop in shop으로 개인사업자 등록을 하고 입점한 지 1년이 돼갑니다. 임차인인 동물병원 원장과 전대차 계약서를 썼으며 건물주 동의도 받았습니다. 그런데 원장이 성격 차이를 이유로 나갈 것을 요구하고 있습니다. 전차인에게는 계약갱신요구권이 없는지요?
질문:
전차인도 계약갱신요구권이 있을까요?
답변:
네, 전차인도 계약갱신요구권이 있습니다.
상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권) 제1항에 따르면, 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
임차인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 경우, 전대차 계약은 상가건물임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 전차인은 최초의 전대차 기간을 포함하여 전체 전대차 기간 10년 범위 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
다만, 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 범위 내에서 전차인의 권리를 주장할 수 있습니다.
따라서, 귀하의 경우 임차인인 동물병원 원장의 전체 임대차 기간 10년 이내에서 귀하도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
귀하의 경우, 임차인인 동물병원 원장이 귀하와의 성격 차이를 이유로 나갈 것을 요구하고 있으므로, 귀하는 임차인에게 계약갱신요구권을 행사하여 임대차 계약을 유지할 수 있습니다.
다만, 임차인인 동물병원 원장이 귀하의 계약갱신요구권을 거절할 경우, 귀하는 임차인인 동물병원 원장을 상대로 계약갱신청구 소송을 제기할 수 있습니다.
계약갱신청구 소송에서 승소할 경우, 임차인인 동물병원 원장은 귀하의 계약갱신요구권을 승인하고 임대차 계약을 유지해야 합니다.
추가 설명:
귀하가 전차인으로서 계약갱신요구권을 행사하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
- 임차인인 동물병원 원장과 체결한 전대차 계약이 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 경우
- 전대차 기간이 10년 이내인 경우
- 임차인인 동물병원 원장이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 경우
귀하의 경우, 위의 요건을 모두 충족하므로, 전차인으로서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
귀하가 계약갱신요구권을 행사하고자 하는 경우, 임차인인 동물병원 원장에게 계약갱신요구서를 발송하여야 합니다. 계약갱신요구서에는 다음과 같은 내용을 기재해야 합니다.
- 계약갱신요구서라는 표시
- 임차인과 전차인의 인적사항
- 전대차 계약의 내용
- 계약갱신요구 사유
- 계약갱신기간
임차인인 동물병원 원장이 귀하의 계약갱신요구권을 거절할 경우, 귀하는 임차인인 동물병원 원장을 상대로 계약갱신청구 소송을 제기할 수 있습니다. 계약갱신청구 소송은 지방법원에서 진행됩니다.
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