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상가건물 임대차보호법 우선변제권 적용을 받지 못하는 경우 보증금 보호 방법
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 범위)
- 상가건물임대차보호법 제4조(임대인의 지위승계)
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권)
- 상가건물임대차보호법 제32조(임대차보증금의 우선변제)
사례:
환산보증금이 6억 1천만원을 초과하는 상가건물에 임차하려고 합니다. 해당 상가건물에는 근저당설정 금액도 많고 여러 임차인이 있습니다. 보증금에 대해 안전장치를 걸어 둘 만한 다른 방법이 없을까요? 만약 경매에 넘어가면 어떻게 해야 할까요?
질문:
상가건물 임대차보호법 우선변제권을 받지 못하는 경우 보증금을 보호받는 방법은 무엇인가요?
답변:
상가건물 임대차보호법상 우선변제권을 받지 못하는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.
- 임차권등기
임대인의 동의를 받아 임차권등기를 하면, 임대차보증금은 우선변제권과 동일한 효력을 가지게 됩니다. 다만, 임대인이 동의를 하지 않는 경우 임차권등기를 할 수 없습니다.
- 전세권 설정
임대인과 전세권설정계약을 체결하고 전세권을 설정하면, 임대차보증금은 전세권의 목적물인 상가의 가액에 우선하는 효력을 가지게 됩니다. 다만, 전세권설정은 임대인의 동의가 필요합니다.
- 월세 연체
상가건물에 경매가 진행되는 경우, 경매기입 등기일부터 실제 소유권 이전까지는 상당한 시일이 소요됩니다. 따라서, 임차인은 월세를 일부러 연체하여 임대차보증금에서 공제함으로써 반환받을 보증금을 최소화하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.
귀하의 경우, 임대차보증금이 6억 1천만원을 초과하므로 상가건물 임대차보호법상 우선변제권을 받지 못하게 됩니다. 따라서, 위와 같은 방법 중 하나를 고려하여 보증금을 보호받을 수 있습니다.
추가 설명:
임차권등기나 전세권설정을 하는 경우, 임대인의 동의가 있어야 합니다. 임대인이 동의를 하지 않는 경우, 강제집행을 통하여 임차권등기나 전세권설정을 할 수 있지만, 이는 임대인과의 관계를 악화시킬 수 있습니다.
월세 연체는 임대차 계약 위반에 해당하므로, 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서, 월세 연체를 하는 경우, 임대차 계약이 해지되지 않도록 주의해야 합니다.
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