임대차계약서에 동·호수 빠져도 우선변제권 행사 가능해요!

개요:

임대차계약서에 아파트의 동·호수가 빠져 있어도 확정일자를 받았다면 우선변제권을 행사할 수 있는지 알아봅니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조의2제2항: 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.
• 대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결: 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없습니다.

 

질문:

저는 2년 전 12월 1일 甲 소유 아파트를 임차보증금 2,000만원에 임차기간 12개월의 임대차계약을 체결하고 주민등록 전입신고를 마친 후 그 아파트에 거주하여 왔습니다. 이후 계약기간이 만료되어 다음 해 12월 1일 甲과 임차보증금을 3,000만원으로 증액하고 기간을 1년 연장한 다음 재계약한 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 그런데 임대인 甲은 저와 재계약한 이후부터 위 아파트에 수 차례 근저당권을 설정하며 금전을 차용하고 있는데, 임대차계약서에는 아파트의 지번, 용도, 구조만 기재되어 있을 뿐, 아파트 명칭과 전유부분의 동·호수는 기재되어 있지 않습니다. 만약 아파트가 경매된다면 저는 위 임차보증금 3,000만원에 대하여 우선변제를 받을 수 있는지요?

답변:

네, 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따르면, 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.

대법원 판례에 따르면, 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없습니다.

 

따라서, 귀하의 경우에도 임대차계약서에 동·호수가 빠져 있더라도 확정일자를 받았으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만, 입주와 전입신고 요건에 하자가 없는지 확인해야 합니다.