대항력만 행사한 임차인, 경매 시 우선변제권 배당 못 받아요!

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대항력과 우선변제권을 동시에 가진 임차인이 대항력만 행사한 경우, 경매 시 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 알아봅니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조의2제2항: 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.
• 대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다64601 판결: 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못했던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다.

 

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질문:

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못 한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지요?

답변:

아니요, 받을 수 없습니다.

 

주택임대차보호법 제3조의2제2항에 따르면, 주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 전입 외에도 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.

 

대법원 판례에 따르면, 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못했던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다.

 

따라서, 귀하의 경우에도 대항력만 행사하였기 때문에 경매 시 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다.