주택임차권등기명령, 이사 해도 대항력·우선변제권 유지

개요:

임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 방법에 대해 알아봅니다.

 

관련법 및 판례:

• 「주택임대차보호법」 제3조의3: 임차인은 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 합니다. 다만, 임차인이 임차주택에 대한 임차권등기를 한 경우에는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지합니다.
• 대법원 2000. 4. 17. 선고 99다60659 판결: 「주택임대차보호법」 제3조의3에 의한 임차권등기를 한 임차인은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지합니다.

 

질문:

이사를 가면 대항력과 우선변제권을 상실한다고 하는데, 주택임차권등기명령을 받으면 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있나요?

 

답변:

네, 맞습니다.

 

「주택임대차보호법」이 개정되기 전에는 임차주택의 대항력을 주장하기 위하여 임차주택의 소유권이 양수인에게 이전되는 시점까지는 대항요건을 계속 갖추고 있어야 했습니다. 따라서 경매절차의 매수인에 대항하기 위해서는 경매절차의 매수인에게 소유권이 이전되는 시점인 매각대금납부일까지 계속 존속하여야 했습니다. 또한, 경매절차에서 확정일자부 임차인의 우선변제권 또는 소액임차인의 최우선변제권을 행사하기 위해서는 임차권의 대항요건은 배당요구의 종기까지 구비하고 있어야 했습니다.

 

그러나 현행 「주택임대차보호법」은 주택임차권등기명령제도를 신설하여, 임차주택에 대한 임차권등기를 한 경우에는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 규정했습니다. 따라서 귀하의 경우에도 주택임차권등기명령을 받으면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

다만, 주택임차권등기명령의 효력발생시기에 주의해야 합니다. 「임차권등기명령절차에 관한 규칙」 제4조에 따르면, 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생합니다. 따라서 주택임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 안 되고, 그 이전에 반드시 주택임차권등기가 경료된 사실을 확인하여야 합니다.

 

참고로, 재판예규(임차권등기명령이 송달불능된 경우의 업무처리지침)에 따르면, 임차권등기명령을 신청하였으나 임대인에게 송달불능된 경우에는 직권으로 재송달 또는 공시송달 또는 발송송달을 하고, 그 송달의 효력이 생기는 즉시 임차권등기의 촉탁을 합니다. 따라서 귀하의 경우, 이사를 가기 전 임차권등기명령을 신청하고, 그 효력이 발생함을 확인한 후에 이사를 가는 것이 좋을 것으로 보입니다.