경매로 보증금 일부만 배당받은 임차인의 주택 인도 의무

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임차인이 경매절차에서 보증금 전액에 대한 배당을 요구하였으나, 일부만을 배당받은 경우, 나머지 보증금을 반환받기 위하여 임차주택을 먼저 경락인에게 인도해야 하는지에 대해 알아봅니다.

 

관련법 및 판례:

• 「주택임대차보호법」 제3조의5 단서: 임차인이 「민사집행법」에 따라 임차주택에 대하여 경매가 개시된 경우에 임차인이 우선변제권을 행사하여 배당을 받은 때에는 그 배당액을 한도로 하여 임차권이 소멸한다. 다만, 임차인이 배당요구를 하였으나 배당받지 못한 보증금의 잔액이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
• 대법원 1994. 2. 22. 선고 93다 55241 판결: 임차인의 보호를 위한 ｢주택임대차보호법｣의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있다 할 것이다. 따라서 ｢주택임대차보호법｣ 제3조의2제2항에서 임차인은 임차주택을 양수인 에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매 시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령 할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매 절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택 명도 의무가 보증금 반환 의무보다 선이행되어야 하는 것은 아니라 할 것이다.

 

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질문:

경매로 보증금 일부만 배당받은 경우, 나머지 보증금을 반환받기 위하여 임차주택을 먼저 경락인에게 인도해야 하는가요?

답변:

아니요, 임차주택을 먼저 경락인에게 인도하지 않아도 됩니다.

 

「주택임대차보호법」 제3조의5 단서에 따르면, 임차인이 경매절차에서 보증금 전액에 대한 배당을 요구하였으나, 그 순위에 따른 배당을 실시한 결과 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 임차권이 소멸하지 않습니다. 따라서, 임차인은 경락인에 대항하여 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

 

이와 관련하여 판례도 "임차인의 보호를 위한 ｢주택임대차보호법｣의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있다 할 것이다. 따라서 ｢주택임대차보호법｣ 제3조의2제2항에서 임차인은 임차주택을 양수인 에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매 시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령 할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매 절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고, 임차인의 주택 명도 의무가 보증금 반환 의무보다 선이행되어야 하는 것은 아니라 할 것이다."라고 판시하고 있습니다.

 

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따라서, 귀하는 경락인에게 임차주택을 인도하지 않고도 보증금 잔액을 반환받을 수 있습니다. 그러나, 경매절차에서 임차주택의 환가대금이 보증금 전액을 충당하지 못하는 경우, 경락인은 임차인에게 보증금 잔액을 반환할 책임을 지는바, 경락인과 보증금 잔액의 반환에 관하여 협의하여야 할 것입니다.