1년 임대차계약 만료 후 묵시적 갱신, 최단 존속기간 2년 적용

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1년 임대차계약을 체결한 후 별도의 의사표시 없이 약정기간이 경과한 경우, 묵시적 갱신 여부와 그 경우의 임대차기간이 최단 존속기간인 2년으로 되는지에 대해 알아봅니다.

 

관련법 및 판례:

• 「주택임대차보호법」 제4조제1항: 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
• 「주택임대차보호법」 제6조제1항: 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
• 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결: 임차인이 ｢주택임대차보호법｣ 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 ｢주택임대차보호법｣ 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지, ｢주택임대차보호법｣이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차 기간을 주장할 수는 없다.

 

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질문:

1년 임대차계약을 체결한 후 별도의 의사표시 없이 약정기간이 경과한 경우, 묵시적 갱신되어 2년의 임대차기간이 남아 있다고 주장할 수 있는지요?

답변:

아니요, 묵시적 갱신되어 2년의 임대차기간이 남아 있다고 주장할 수 없습니다.

 

「주택임대차보호법」 제6조제1항에 따르면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우의 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

그러나, 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 따르면, 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

위 사례의 경우, 임차인은 임대차계약을 체결할 당시 1년의 약정기간을 정하였고, 임대인은 갱신거절의 통지를 하지 않았습니다. 따라서, 묵시적 갱신에 따라 임대차가 갱신된 것으로 보입니다.

 

그러나, 임차인은 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 따라 2년 미만의 약정기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 따라서, 임차인은 최초의 임차일로부터 2년이 경과되면 임대차기간이 만료된다고 주장할 수 있습니다.