상가 임대차 계약의 명의변경 시 주의할 점
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제3조(임차인의 범위)
- 상가건물임대차보호법 제4조(임대인의 지위승계)
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구권)
사례:
2017년 7월 최초 계약일로부터 5년이 되는 상가의 임대인입니다. 얼마 전 임차인에게서 전화가 와서 부부가 이혼할 예정인데, 실질적으로 운영 예정인 부인 이름으로 임대차 계약서를 다시 써 달라고 합니다. 특별히 주의해야 할 부분이 있나요?
질문:
상가 임대차 계약의 명의변경 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
답변:
상가 임대차 계약의 명의변경은 임대차계약의 당사자 중 한 명이 계약상 지위를 다른 사람에게 양도하는 것을 말합니다. 상가 임대차 보호법에서는 임차인의 범위를 "건물의 전부 또는 일부를 임차하여 사용 또는 수익할 수 있는 자를 말한다"고 규정하고 있습니다. 따라서, 임차인의 명의가 변경되더라도 임대차계약 자체는 유지되며, 임차인의 지위는 명의변경된 사람에게 승계됩니다.
상가 임대차 계약의 명의변경 시 주의해야 할 점은 다음과 같습니다.
- 명의변경에 대한 임차인의 동의
임대차 계약의 명의변경은 임차인의 동의가 있어야 합니다. 임차인이 동의하지 않는 경우, 임대인이 임대차 계약을 해지하고 새로운 임차인과 계약을 체결할 수 있지만, 이는 임차인의 권리 침해로 볼 수 있습니다.
- 임차보증금 반환청구권의 승계
임대차 계약의 명의변경에 따라 임차보증금 반환청구권도 명의변경된 사람에게 승계됩니다. 따라서, 임대인은 임차보증금 반환청구권이 명의변경된 사람에게 있음을 확인해야 합니다.
- 계약갱신요구권의 행사
임차인의 명의가 변경되더라도 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서, 임대인은 명의변경된 사람이 계약갱신요구권을 행사할 수 있음을 인지하고 있어야 합니다.
귀하의 경우, 임차인의 부인과 새로운 임대차 계약을 체결하게 됩니다. 따라서, 다음과 같은 사항을 주의해야 합니다.
- 임차인의 부인이 임차인의 지위를 승계한다는 내용을 계약서에 명시
- 임차보증금 반환청구권이 임차인의 부인에게 있음을 확인
- 임차인의 부인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있음을 주지
위와 같은 사항을 주의하여 계약을 체결하면, 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
추가 설명:
임대차 계약의 명의변경은 임차인의 지위를 다른 사람에게 승계하는 것이므로, 임대차 계약의 내용은 변경되지 않습니다. 따라서, 임대차 계약의 조건(임대료, 보증금, 계약기간 등)은 변경되지 않습니다.
다만, 임차인의 명의가 변경되면 임대차 계약상의 연락처나 주소가 변경될 수 있습니다. 따라서, 임대인은 임차인의 명의변경 후에는 새로운 연락처나 주소를 확인하여 공지해야 합니다.
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