전차인도 상가임대차보호법 적용될까?

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서울 소재 의류전문 대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인이 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못하고, 상가운영위원회와 전대차계약을 체결한 경우에도 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 여부.

 

관련법 및 판례:

• 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신요구권)
• 상가건물 임대차보호법 제13조 (전차인의 계약갱신요구권)
• 부동산 법률상담 사례 및 판례 178

 

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질문:

구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못하고, 상가운영위원회와 전대차계약을 체결한 경우에도 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요?

답변:

네, 가능합니다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 그러나 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

단순히 이 규정만 놓고 보면, 귀하께서는 임대인과 계약을 체결하지 못했으므로 임대인이 임차인이나 전차인의 임대차계약갱신요구에 대해 거절하고 임차목적물에 대한 명도를 요구하면 동의를 받지 못한 전차인인 관계로 꼼짝없이 당할 수밖에 없다고 생각할 수도 있습니다.

 

그러나 대형쇼핑몰의 경우, 구분소유자들은 스스로 임차인을 구하기 어렵고, 상가의 활성화를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 노하우가 부족한 경우가 많습니다. 따라서 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대계약을 위임하고, 이를 위임받은 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)가 임대차계약을 체결하는 경우가 대부분입니다.

따라서 귀하께서는 위와 같이 상가의 구분소유자들로부터 일정한 임대권한을 위임받은 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)와 전대차계약을 체결한 전차인으로서, 상가건물 임대차보호법 제13조제2항의 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에 해당한다고 할 것입니다.

 

따라서 귀하께서는 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것입니다.

 

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해설:

상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 목적으로 제정된 법률입니다. 따라서 전대차계약을 체결한 경우에도, 전차인이 임차인의 권리를 행사할 수 있도록 하는 것이 법의 취지에 부합한다고 할 것입니다.

 

위 판례에서도, 대형쇼핑몰의 경우 구분소유자들이 스스로 임차인을 구하기 어렵고, 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)가 상가의 활성화를 도모하는 데 기여하고 있는 점을 고려하여, 전차인이 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)와 전대차계약을 체결한 경우에도 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있다고 판시하였습니다.