아파트 창문 부재, 하자담보책임

아파트 창문 부재, 하자담보책임

 

 

 

 

 

관련 법조항:

• 민법 제611조: 매도인은 목적물의 하자로 인하여 매수인이 손해를 입은 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
• 민법 제634조: 매도인은 목적물의 하자로 인하여 매수인이 손해를 입은 때에는 계약 당시의 상태를 회복하여 매수인에게 반환할 책임이 있다.

 

 

사례:

2013년 분양된 아파트의 복층(탑층)공간의 작은창문이 분양시 콘그리트로 막혀있었고, 이를 인지하지 못한 2차매수자가 매도인에게 창문공사를 요구한 경우, 매도인은 하자담보책임을 부담할까요?

 

답변:

2차매수인은 창문 부재라는 사실을 알았거나 아니면 과실로 이를 모르고 매수하였으므로 매도인에게 이를 수리해 달라고 요구할 수 없습니다. 즉 하자담보책임을 물을 수 없습니다.

 

 

 

 

결론:

2차매수인은 창문 부재라는 사실을 알았거나 과실로 이를 모르고 매수하였으므로, 매도인은 하자담보책임을 부담하지 않습니다.

 

다만, 공인중개사는 창문부재라는 사실을 확인하여 매수인에게 설명해 줄 의무가 있는데 이를 하지 아니한 과실이 인정되므로 중개사는 과실상계되어 일부 책임을 지게 됩니다.

 

 

추가 설명:

하자담보책임이란 매도인이 매수인에게 매매한 목적물에 하자가 있는 경우, 매수인이 손해를 입은 때에는 매도인이 그 손해를 배상할 책임을 지는 것을 말합니다.

하자담보책임의 요건은 다음과 같습니다.

• 하자가 목적물에 존재할 것
• 하자가 매도인이 책임질 사유로 인한 것일 것
• 매수인이 손해를 입은 것

이 사례의 경우, 창문 부재는 분양 당시부터 존재하였던 것으로 보이므로, 하자가 목적물에 존재한다는 점에 대해서는 의문이 없습니다.

 

다만, 매수인이 창문 부재라는 사실을 알았거나 과실로 이를 모르고 매수하였는지 여부에 따라 하자담보책임의 성립 여부가 달라집니다.

 

매수인이 창문 부재라는 사실을 알았거나 과실로 이를 모르고 매수하였다면, 매도인은 하자담보책임을 부담하지 않습니다.

 

이러한 경우, 매수인은 공인중개사에 대해서는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 공인중개사는 매매계약에 따라 매도인으로부터 받은 중개보수에 상응하는 금액을 배상할 책임이 있습니다.