건물이 매매로 인하여 소유권자가 변경된 경우 임차인의 계약해지

(1) 임차중인 건물이 매매로 인하여 소유권자가 변경되면 임차인은 그를 이유로 임대차 기간과 관계없이 계약해지를 요구할 수 있는지요?

 

답변:

네, 가능합니다.

주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임대인의 권리 또는 지위를 양수한 자는 그 양수한 날로부터 6월 이내에 목적물을 인도받을 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 임대차계약을 체결한 임대인이 아닌 제3자에게 소유권이 이전된 경우, 임차인은 새로운 임대인에게 목적물 인도를 요구할 수 있습니다.

만약 새로운 임대인이 목적물을 인도받을 수 없다고 통지하거나, 목적물을 인도받더라도 임차인이 계속 거주하기를 원하지 않는다면, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

 

 

 

(2) 전세등기가 없는 임차인이 제3자에게 소유자(임대인)의 허락을 받고 전대를 하였습니다. (전세를 월세로) 물론 계약도 전대인과 전차인이 했고요. 이 건물을 매매중개 할 때 어떻게 하는 것이 현명한가요?

 

답변:

다음과 같은 사항을 고려하여 매매중개를 하는 것이 현명합니다.

• 전대차계약의 존재 여부 파악

매매중개를 하기 전에 전대차계약의 존재 여부를 파악해야 합니다. 전대차계약이 존재하는 경우, 전대차계약의 내용을 파악하여 매수인에게 전달해야 합니다.

• 전대차계약의 효력 검토

전대차계약이 존재하더라도, 임대인의 동의 없이 체결된 전대차계약은 무효일 수 있습니다. 따라서 전대차계약의 효력을 검토하여 매수인에게 전달해야 합니다.

• 전대차보증금의 처리 방안 협의

전대차계약이 존재하는 경우, 매수인과 전차인 간의 전대차보증금의 처리 방안을 협의해야 합니다. 전대차보증금은 전차인이 임대인에게 지급한 보증금과 동일한 금액으로, 매수인이 전대차보증금을 승계할 것인지, 아니면 전차인이 직접 임대인에게 반환할 것인지를 결정해야 합니다.

• 전대차계약의 해지 가능성 검토

전대차계약이 존재하는 경우, 매수인이 전대차계약을 해지할 가능성을 검토해야 합니다. 전수인이 전대차계약을 해지할 경우, 전차인은 전대차보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 매수인은 전대차보증금을 승계할 것인지를 신중하게 결정해야 합니다.

 

구체적인 매매중개 방법은 다음과 같습니다.

1. 전대차계약의 존재 여부를 파악합니다.
2. 전대차계약의 내용을 파악합니다.
3. 전대차계약의 효력을 검토합니다.
4. 전대차보증금의 처리 방안을 협의합니다.
5. 전대차계약의 해지 가능성을 검토합니다.

위와 같은 사항을 고려하여 매매중개를 진행하면, 매수인과 전차인 간의 분쟁을 예방하고 매매거래를 원활하게 진행할 수 있습니다.