오피스텔 경매, (현)임차인이 낙찰받을 수 있을까요?

오피스텔 경매, (현)임차인이 낙찰받을 수 있을까요?

 

 

 

 

 

질문:

오피스텔 최우선 순위로 전입신고를 완료하고 확정일자도 받아서 현재 점유를 하고 있습니다. 그 후로 근저당 두건이 각각 3,500만원, 2,000만원이 설정 되어 있습니다. 문제는 점유를 잃은 (전)임차인이 보증금을 돌려받지 않았어요.

 

(1) (현)임차인이 경매를 신청하여 낙찰대금에서 전액 돌려받을 수 있을까요? (낙찰대금이 4,000만원을 초과한다고 가정)
(2) 낙찰대금이 3,500만원일 경우 전세금으로 대체하여 매입할 수가 있을까요? (나머지500만원을 어떻게 되나요?)
(3) (전)임차인도 배당 신청하여 받을 수가 있을까요?

답변:

(1) (현)임차인이 경매를 신청하여 낙찰대금에서 전액 돌려받을 수 있을까요?

네, (현)임차인은 경매를 신청하여 낙찰대금에서 전액 돌려받을 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 주택임차인은 주택의 점유, 주민등록(전입신고) 및 확정일자를 갖추고 있으면, 임차주택의 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

위의 경우 (현)임차인은 최우선 순위로 전입신고를 완료하고 확정일자도 받았으므로, 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 (현)임차인은 경매를 신청하여 낙찰대금에서 보증금 전액을 우선변제받을 수 있습니다.

 

(2) 낙찰대금이 3,500만원일 경우 전세금으로 대체하여 매입할 수가 있을까요? (나머지500만원을 어떻게 되나요?)

네, (현)임차인은 낙찰대금이 3,500만원일 경우 전세금으로 대체하여 매입할 수 있습니다.

낙찰대금이 3,500만원일 경우, (현)임차인은 3,500만원을 납부하고 낙찰받을 수 있습니다. 이 경우, (현)임차인은 낙찰대금에서 보증금 3,500만원을 우선변제받고, 나머지 500만원은 근저당권자에 대한 배당금으로 지급됩니다.

따라서 (현)임차인은 전세금 3,500만원을 납부하고 낙찰받은 오피스텔을 소유하게 됩니다.

 

(3) (전)임차인도 배당 신청하여 받을 수가 있을까요?

네, (전)임차인도 배당 신청하여 받을 수 있습니다.

(전)임차인은 임대차계약에 따라 임대인에게 보증금을 반환받을 권리가 있습니다. 따라서 (전)임차인은 경매절차에서 배당신청을 할 수 있습니다.

다만, (전)임차인은 근저당권자에 우선하여 배당받을 수 없습니다. 따라서 (전)임차인이 배당받을 수 있는 금액은 근저당권자에 대한 배당금을 제외한 나머지 금액입니다.

 

 

결론:

위의 조건에서 (현)임차인은 경매를 신청하여 낙찰대금에서 전액 돌려받을 수 있습니다. 또한, 낙찰대금이 3,500만원일 경우 (현)임차인은 전세금으로 대체하여 매입할 수 있습니다. (전)임차인도 배당 신청하여 받을 수 있습니다.