임차기간 특약사항의 유효성

임차기간 특약사항의 유효성

 

 

 

 

 

질문:

임차인이 작년 11월에 입주하였는데 본인의 사정에 의해 이사를 가려고 합니다. 그런데 임대인이 자기도 전세를 살고 있기 때문에 자기의 전세만기 된 날과 임차해준 집의 전세만기 된 날이 현재는 맞지만 이제 새로 전세를 놓으면 계속 날짜가 엇갈려 본인의 집에 들어올 수 없다고 난색을 표합니다. 이 경우 새로운 임차인과의 계약 시 특약사항에 합의된 임차개월 수를 적은 것이 나중에 임차인이 임대차보호법에 의해 2년을 주장할까 걱정이 됩니다. 특약사항에 기재된 것만으로도 임대인은 24개월을 임차 안 해도 가능한 것인지요?

답변:

질문자의 경우, 임대차계약의 임차기간을 2년 미만으로 정하는 특약사항이 유효할 수 있는지 여부가 문제됩니다.

주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법률입니다. 따라서 임대차계약의 존속기간은 원칙적으로 2년입니다. 그러나 임대인과 임차인이 합의하면 임차기간을 2년 미만으로 정할 수 있습니다.

 

위 사례에서 임차기간 특약사항이 유효하기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

• 임차기간 특약사항은 임대차계약의 내용으로서 명시적으로 기재되어야 합니다.
• 임차기간 특약사항은 임대인과 임차인이 합의하여 체결한 것이어야 합니다.
• 임차기간 특약사항은 임차인에게 불리하지 않아야 합니다.

위의 조건을 충족한다면, 임차기간 특약사항은 임대차계약의 내용으로서 유효합니다. 따라서 임대인은 24개월을 임차하지 않아도 됩니다.

 

그러나 임차기간 특약사항이 유효하더라도, 임대인이 임차기간이 만료된 후에도 임차인을 계속 거주하게 하여 임차인에게 대항력을 취득하게 한 경우에는, 임대인은 임차인에게 임차기간 종료에 따른 보증금 반환의무를 부담합니다.

 

따라서 임대인은 임차기간 특약사항에 기재된 임차기간이 만료되면 임차인에게 명확하게 임대차계약 종료를 통지하고, 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 해야 합니다.

 

질문자의 경우, 임대차계약서에 임차기간을 2년 미만으로 정하는 특약사항이 명시적으로 기재되어 있고, 임대인과 임차인이 합의하여 체결한 것이라면, 임차기간 특약사항은 유효합니다. 따라서 임대인은 24개월을 임차하지 않아도 됩니다.

 

다만, 임대인이 임차기간이 만료된 후에도 임차인을 계속 거주하게 하여 임차인에게 대항력을 취득하게 한 경우에는, 임대인은 임차인에게 임차기간 종료에 따른 보증금 반환의무를 부담할 수 있습니다. 따라서 임대인은 임차기간이 만료되면 임차인에게 명확하게 임대차계약 종료를 통지하고, 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 해야 합니다.

 

아래는 임차기간 특약사항을 유효하게 하는 방법입니다.

• 임차기간 특약사항을 임대차계약서에 명시적으로 기재합니다.
• 임차기간 특약사항은 임대인과 임차인이 합의하여 체결한 것입니다.
• 임차기간 특약사항은 임차인에게 불리하지 않습니다.
• 임대인은 임차기간이 만료되면 임차인에게 명확하게 임대차계약 종료를 통지합니다.